La inversión inmobiliaria

En España tenemos una arraigada cultura a invertir en inmuebles. Al carecer de conocimientos financieros sobre otros instrumentos, siempre pensamos que la inversión en propiedades  inmobiliarias son más fáciles y además seguras. Total es buscar un piso bonito y barato, hacernos con financiación si hace falta y alquilarlo  a un tercero. Y encima como la inversión inmobiliaria es segura, seguro que el precio de mi vivienda sube hasta que decida venderlo. Facilito vamos.

Pero la crisis nos ha mostrado otra realidad diferente. No vale cualquier piso, ni cualquier ubicación. No siempre se alquila  y mucho menos no siempre suben los pisos.

No estoy ni a favor ni en contra de las inversiones inmobiliarias, se trata de un activo más a la hora de invertir.

La inversión en inmuebles ayuda a diversificar tu patrimonio y si inviertes con cabeza,cubres en la medida de lo posible los riesgos y le dedicas su  tiempo puedes adquirir un gran activo que genere buenos ingresos pasivos. Un paso más para tu libertad financiera.

Hoy te hablaré de un cálculo sencillo que permitirá de una forma muy general pero efectiva descartar o no si merece la pena invertir en un determinado inmueble teniendo en cuenta el mercado de alquiler. Gracias a este y con el estudio de otros factores  podrás tomar una decisión medianamente acertada .

EL ratio PER

Calcularemos el ratio  PER  ( Price Earning Ratio)-,  el cual mide la relación existente entre el precio de la vivienda con la renta del alquiler. Se trata de dividir el Precio de la vivienda por la Renta anual.  Así de sencillo.

El PER  es un  ratio utilizado  más en el Análisis Fundamental  de las empresas, sobre todo de aquellas que cotizan en bolsa y mide la relación existente el precio  y el beneficio por acción. Es una forma muy común de determinar si una empresa está barata  o cara.

Veamos un par de ejemplos para entenderlo mejor:

Ejemplo 1

Suponemos que compramos un inmueble para alquilarlo después.

El precio de la vivienda son 150.000 euros y que el alquiler de esa vivienda se sitúa según mercado en ese momento y viendo otros pisos con características similares, en los 400 euros al mes, que anualmente sería 4800 euros. Si dividimos  el precio de  la vivienda (150.000 euros) entre la renta anual (4.800 euros) sale un PER de 31,25. Corresponde al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales.

(Nota : Este cálculo se hace sin contar otros gastos como comunidad, IBI,Seguro  e imprevistos como puede ser una derrama. La compra no la realizas con financiación. Y además se supone  que  durante todos esos años el inmueble está siempre alquilado.)

Buscamos  un PER lo más bajo posible. En el caso del ejemplo  la vivienda a mi parecer estaría sobrevalorada, siendo muchos años los que necesitarías para amortizar esa compra a través del alquiler.. En este caso la compra de esa vivienda la descarto. ¡No quiero ni ver a como estaría el PER en la época del auge inmobiliario!

Ejemplo 2:

Supongamos que encuentras una vivienda por 150000 euros y que el alquiler de esa vivienda se sitúa según mercado en ese momento en los 800 euros que anualmente sería 9.600 euros. Si dividimos  el precio de  la vivienda (150.000 euros) entre la renta anual (9.600 euros) sale un PER de 15,62. Este número ya es mucho más atractivo. Este caso ya sería una buena oportunidad de compra. Al menos este primer filtro lo pasa y ya lo pondría en mi lista de candidatos.

Estos cálculos son muy generales, ya que no se incluyen los gastos de la compra  y mantenimiento de la vivienda. Y ni se tiene en cuenta otros factores como la evolución a lo largo del tiempo de los precios de la vivienda ni del mercado de alquiler .

Factores a tener en cuenta

 1.– En los barrios con alto nivel de vida, el PER estará más alto (viviendas sobrevaloradas) debido a su ubicación. En este caso, la crisis no ha afectado tanto a las familias no habiendo tenido que vender  sus pisos. Por lo que si no hay mucha oferta los precios no bajan o al menos tardan más que el resto de barrios donde el nivel de vida es inferior. Ojo, porque si los precios de venta  no bajan, y no se compra pisos, el alquiler empieza a subir. Son zonas muy a tener en cuenta, a la hora de encontrar una oportunidad.

2.-El PER es la relación existente entre el precio de la vivienda y la renta anual, por lo que le influyen los mismos factores que puedan afectar tanto al precio de la vivienda como al precio del alquiler. Pueden ser factores demográficos, económicos(nivel de renta percápita/unidad familiar), factores financieros( tipos de interés del mercado hipotecario, volumen disponible de crédito hipotecario, factores fiscales: minoraciones en el impuesto derivadas del pago de intereses y de la inversión en vivienda ),etc..

3.-Según Banco de España en su informe de indicadores económicos de la vivienda la media de la rentabilidad bruta  por alquiler es de 4%.

Quiere decir que en España la rentabilidad media si alquilas tu vivienda es de un 4,2%. Para que me entiendas la rentabilidad bruta del alquiler en el primer ejemplo es de: 3,2 % (4.800/15000*100) y en el segundo es de: 6,4%. El segundo caso estaría por encima de la media,  y nos indicaría que pasa a nuestra lista de oportunidades de inversión y así continuar con nuestro estudio.

Conclusión

Como veis, este ratio nos sirve sobre todo para filtrar operaciones de un solo plumazo y ver de una forma rápida si la vivienda está muy sobrevalorada. Hay que tener otros factores, ya que una inversión de estas características necesita un estudio mucho más detallado y poder así reducir en la medida de lo posible todos los riesgos que conlleva.

En mi opinión, cuando decides comprar un bien para alquilar, lo primero más importante es la ubicación del inmueble. Y lo segundo, la ubicación. No es broma. Si compras un piso con intención de alquilar, tienes que comprar a buen precio pero necesariamente debe estar bien localizado.

¡Espero que te haya ayudado a realizar el primer filtro!

Buen estudio

Puedes continuar con el siguiente artículo aquí.

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